住宅ローン控除（減税）でいくら戻る？計算方法から注文住宅での活用法まで徹底解説【2026年最新】
2026.1.23.
- 注文住宅
2026年の住宅ローン控除（減税）｜最大控除額と「あなたの還付額」早見表
最初に結論をお伝えします。2026年（令和8年）に入居するケースで、子育て世帯が認定長期優良住宅を取得した場合、13年間の控除総額は最大で約455万円に達します。一方で、省エネ性能が一定基準を下回る住宅では、控除を受けられなくなる点に注意が必要です。以下の早見表から、ご自身の状況に当てはまる控除額をチェックしてみてください。
住宅ローン控除の基本｜年末残高×0.7%が最長13年間戻る仕組み
住宅ローン控除の仕組みはシンプルです。住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、毎年12月31日時点のローン残高に対して0.7%を掛けた金額が、納めるべき所得税・住民税から差し引かれます。一般的に「住宅ローン減税」という呼び方も広く使われており、法律上は「住宅借入金等特別控除」が正式名称です。新築の場合は最大13年間、この恩恵を受け続けることができます。
住宅ローン控除と住宅ローン減税の違いとは？
「住宅ローン控除」と「住宅ローン減税」は、実は同一の制度を指しています。税法上の正式な名称は「住宅借入金等特別控除」ですが、日常的にはどちらの言い方も広く浸透しています。このページでは「住宅ローン控除」という表記に統一してご説明します。
【早見表】住宅の種類・世帯別｜最大控除額の一覧
控除額を左右する大きな要素は、住宅の省エネ性能と世帯の属性です。住宅の種類によって借入限度額（控除計算の対象となるローン上限）が変わり、結果として受けられる控除総額に大きな開きが生じます。下記の一覧表で、ご自身に該当するパターンを確認してください。
【比較表①】2026年入居｜住宅の種類・世帯別 最大控除額一覧
【2026年最新】令和8年度税制改正の変更ポイント
令和8年度の税制改正により、住宅ローン控除のルールにいくつかの重要な変更が生じました。注目すべきは「適用期限の5年延長」「子育て世帯向け優遇の継続」「省エネ基準を満たさない住宅の除外」という3つのポイントです。
住宅ローン控除が5年延長｜2030年入居まで適用
これまで2025年末までの入居が期限とされていた住宅ローン控除ですが、適用期間が5年間延び、2030年末入居分までカバーされることになりました。「急いで家を建てなければ」というプレッシャーは軽減されますが、省エネ基準などの要件は段階的に引き上げられる見込みのため、早めの情報収集がおすすめです。
省エネ基準非適合住宅は原則対象外に
2026年以降に入居する新築については、省エネ基準をクリアしていない住宅は原則として控除の対象から外れます。「コストを抑えつつ減税メリットも享受する」という選択肢は、もはや成り立たなくなりました。これから新築を計画する場合は、少なくとも省エネ基準適合レベルの性能確保を前提に考える必要があります。
子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置は継続（詳細は後述）
19歳未満のお子さんがいる世帯や、夫婦どちらかが40歳未満の世帯については、借入限度額が上乗せされる優遇が引き続き適用されます。この優遇によって、通常の世帯と比較して最大約91万円多く控除を受けられるケースも出てきます。詳しい内容は後半のセクションで解説します。
床面積40㎡特例の継続条件（所得1,000万円以下）
住宅ローン控除の対象となるには、基本的に床面積が50㎡以上であることが求められます。しかし、合計所得金額が1,000万円以下であれば、40㎡以上50㎡未満のコンパクト住宅でも適用を受けられる特例が継続しています。小規模な住宅を視野に入れている方は、この条件に該当するか事前に確認しておきましょう。
2025年入居と2026年以降入居の違い（経過措置）
2025年中に入居する場合と、2026年以降に入居する場合とでは、適用される借入限度額などに差があります。とくに省エネ基準を満たさない「その他の住宅」については、2025年までは条件次第で対象となっていましたが、2026年からはほぼ対象外となります。下記の表で両者の違いを把握しておきましょう。
【比較表②】2025年入居 vs 2026年入居｜主な変更点
住宅の種類別｜住宅ローン控除の適用条件と借入限度額
住宅ローン控除の適用パターンは、「新築」「買取再販」「中古（既存住宅）」「リフォーム・増改築」の4区分に分かれており、それぞれで借入限度額や控除年数が異なります。まずは自分の住宅取得がどの区分にあたるかを正確に理解することが、控除額を最大化する出発点となります。
【新築住宅】認定長期優良住宅・ZEH水準・省エネ基準適合の違い
新築住宅は省エネ性能のレベルによって3段階に区分されます。認定長期優良住宅が最も優遇度が高く、次いでZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の順となります。どのランクを選ぶかで、13年間の控除総額に数十万円から100万円以上の差がつくこともあり、住宅取得の総コストに大きく影響します。
【比較表③】新築住宅の省エネ性能ランク別｜借入限度額と控除額
【買取再販住宅】リノベ済み物件の要件
不動産業者が中古物件を取得し、一定水準のリノベーションを行った住宅（買取再販住宅）については、新築と同等の控除条件が適用されます。省エネ性能の区分によって借入限度額が変動する仕組みも新築と共通です。リノベ済み物件を検討する際は、省エネ性能を示す書類を必ず確認するようにしましょう。
【中古住宅】築年数と耐震基準の要件
中古住宅で住宅ローン控除を利用するには、昭和57年（1982年）1月1日以降に建てられた物件であるか、もしくは現行の耐震基準を満たしていることが必要です。この場合、控除を受けられる期間は10年間で、借入限度額の上限は3,000万円です。それより古い物件でも、耐震基準適合証明書を取得すれば控除対象になります。
【リフォーム・増改築】対象工事と費用要件
一定規模を超える増改築やリフォーム工事についても、住宅ローン控除の対象となります。具体的には、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修などの工事が該当し、工事費用が100万円を超えることが条件です。
【比較表④】住宅の取得形態別｜控除期間・借入限度額の比較
| 取得形態 | 控除期間 | 借入限度額（最大） | 主な要件 |
|---|---|---|---|
| 新築住宅（認定長期優良） | 13年 | 5,000万円 | 省エネ性能基準を満たすこと |
| 買取再販住宅 | 13年 | 5,000万円 | 不動産会社による一定のリノベ |
| 中古住宅（既存住宅） | 10年 | 3,000万円 | 1982年以降建築or耐震基準適合 |
| リフォーム・増改築 | 10年 | 2,000万円 | 工事費用100万円超 |
子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置を徹底解説
「もうすぐ第二子が生まれる」「子どもは小学生」「夫婦ともに30代」——こうした状況に当てはまるご家庭にとって、子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇は大きなチャンスです。通常の世帯よりも最大1,000万円高い借入限度額が認められ、13年間トータルの控除額に顕著な差が生まれます。
借入限度額の上乗せ措置｜一般世帯との控除額比較
子育て世帯が認定長期優良住宅を取得する場合、借入限度額は5,000万円となり、一般世帯の4,500万円を500万円上回ります。この差は13年間の累計控除額で最大約46万円の違いを生み出します。ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅では、その差が約91万円にまで広がるケースも。「子育て中であること」が経済的アドバンテージに直結する、注目すべき制度設計といえます。
【比較表⑤】子育て世帯 vs 一般世帯｜控除額の差
| 住宅の種類 | 子育て世帯の最大控除額 | 一般世帯の最大控除額 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅 | 約455万円 | 約409万円 | +約46万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 約409万円 | 約318万円 | +約91万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 約364万円 | 約273万円 | +約91万円 |
対象となる「子育て世帯」「若者夫婦世帯」の定義
「子育て世帯」の定義は、19歳未満の子どもを養育している世帯です。「若者夫婦世帯」は、夫婦のどちらかが40歳に達していない世帯を指します。どちらか一方の条件を満たせば、優遇措置の対象となります。判定の基準日は入居した年の12月31日なので、年末に出産を控えている方や、その年に40歳を迎える方でも12月31日時点で39歳であれば優遇対象に含まれます。
子育て世帯が控除を最大化するための住宅性能と借入戦略
控除メリットを最大限に引き出すには、「認定長期優良住宅やZEH水準の住宅を選ぶ」「借入額を限度額に近づける」「夫婦それぞれでペアローンを組み、控除枠を二重に活用する」といった戦略が有効です。ただし、返済能力を超えた借入は逆効果。家計全体のバランスを見ながら判断することが大切です。
【差別化】注文住宅で住宅ローン控除を最大活用するポイントと3つの落とし穴
注文住宅は、土地探しと建物設計を別々のタイミングで進めるのが一般的であり、建売住宅やマンションとは異なる注意点があります。とりわけ「つなぎ融資は控除の対象にならない」「土地取得と建物完成の時期がずれると減税枠をフル活用できない」といった落とし穴には、十分な警戒が必要です。
注文住宅と建売住宅で控除の扱いは異なる？
控除額の算出方法そのものは、注文住宅も建売住宅も同じルールが適用されます。ただし、注文住宅では土地を先に取得してから建物を建てるため、入居時期の要件やローンの組み方について細心の注意が求められます。スケジュール次第で控除額が変わってくることを念頭に置いておきましょう。
【落とし穴①】土地先行購入の「つなぎ融資」は控除対象外
注文住宅を建てる場合、建物完成前に土地代の支払いが必要になることがほとんどです。この際に利用される「つなぎ融資」は、住宅ローン控除の計算対象には含まれません。しかも金利は2〜3%程度と割高で、建築期間が延びるほど負担が膨らみます。土地購入から着工までの期間を短縮する計画づくりが重要です。
【落とし穴②】災害レッドゾーンの土地は2028年から控除対象外
令和10年（2028年）以降の入居については、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に新築された住宅は、控除対象から除外される方針が示されています（建替えや既存住宅、リフォームは引き続き適用対象）。土地選びの段階で、ハザードマップを使った災害リスクの確認を怠らないようにしましょう。
【落とし穴③】建物予算を削って省エネ基準を満たせないリスク
土地購入に予算を使いすぎた結果、建物の仕様を落とさざるを得なくなり、「省エネ基準未達」となってしまうと、住宅ローン控除がゼロになる恐れがあります。土地と建物への予算配分は、減税効果も含めたトータルの視点で検討してください。建築会社との打ち合わせでは、省エネ基準を満たせるかどうか必ず確認することをおすすめします。
土地購入時のローンを控除対象にする条件
土地と建物を合わせて「住宅ローン」として一本化できれば、土地取得分も控除対象に組み込めます。ただし、その場合は「土地取得から2年以内に建物を新築」「建物完成から6ヶ月以内に入居」という要件を満たす必要があります。工期管理がきわめて重要になるポイントです。
入居時期と確定申告のタイミング｜注文住宅特有の注意点
住宅ローン控除の適用を受けるためには、「建物完成から6ヶ月以内の入居」が条件です。注文住宅は工期の見通しが立ちにくく、年末年始をまたぐ場合は入居のタイミングと確定申告のスケジュールを意識した計画が欠かせません。
住宅ローン控除額の計算方法とシミュレーション
控除額の算出式は「年末時点のローン残高×0.7%」と非常にシンプルですが、実際に手元に戻る金額は「自分が納めている税金」が上限となります。所得税だけで引ききれない場合は住民税からも控除されますが、住民税には上限（最大9.75万円）が設けられている点に注意してください。
控除額の計算式｜年末残高×0.7%
控除額は「12月31日時点のローン残高×0.7%」で算出します。たとえば年末残高が4,000万円であれば、その年の控除可能額は28万円。毎年返済によってローン残高は減少していくため、控除額も年を追うごとに少しずつ小さくなっていきます。
所得税から引ききれない場合の住民税控除（上限9.75万円）
所得税から差し引ききれなかった分は、翌年度の住民税から控除される仕組みです。ただし、住民税からの控除額には「課税総所得金額等×5%（上限9.75万円）」という天井があります。年収が低めの方ほど、控除枠を使いきれない可能性がある点に留意しておきましょう。
【シミュレーション①】年収600万円・借入4,000万円・子育て世帯
年収600万円、借入額4,000万円、ZEH水準住宅、子育て世帯という条件でシミュレーションすると、13年間の累計控除額はおよそ280万円。年あたり21万〜28万円程度が還付される計算で、毎年の固定資産税負担をほぼ相殺できる水準です。控除をフルに活かせば、住宅取得後の家計負担を大幅に軽くできます。
【シミュレーション表①】年収600万円・借入4,000万円・ZEH水準・子育て世帯
| 年目 | 年末残高（概算） | 控除可能額（0.7%） | 実際の還付額 |
|---|---|---|---|
| 1年目 | 3,950万円 | 27.7万円 | 約27万円 |
| 5年目 | 3,550万円 | 24.9万円 | 約25万円 |
| 10年目 | 2,850万円 | 20.0万円 | 約20万円 |
| 13年目 | 2,350万円 | 16.5万円 | 約17万円 |
| 合計 | − | − | 約280万円 |
※概算値。実際の還付額は個人の税額により異なります。
【シミュレーション②】年収800万円・借入5,000万円・認定長期優良住宅
年収800万円、借入額5,000万円、認定長期優良住宅、子育て世帯のパターンでは、13年間でおよそ350万円が戻ってくる計算です。「還付金だけで車が買える」と言われるのも納得の金額。高性能住宅を選択することで、控除額を最大化できることがよくわかります。
【シミュレーション表②】年収800万円・借入5,000万円・認定長期優良・子育て世帯
| 年目 | 年末残高（概算） | 控除可能額（0.7%） | 実際の還付額 |
|---|---|---|---|
| 1年目 | 4,930万円 | 34.5万円 | 約34万円 |
| 5年目 | 4,400万円 | 30.8万円 | 約31万円 |
| 10年目 | 3,550万円 | 24.9万円 | 約25万円 |
| 13年目 | 2,950万円 | 20.7万円 | 約21万円 |
| 合計 | − | − | 約350万円 |
控除額を最大化するための借入額と住宅性能の選び方
控除メリットを最大限に享受するには、「借入限度額に近い金額で融資を受ける」「省エネ性能が高い住宅を選ぶ」というのが基本方針です。とはいえ、無理のある借入は家計を圧迫するため、ライフプラン全体を俯瞰した資金計画が不可欠です。
住宅ローン控除を受けるための手続き｜確定申告と年末調整
「手続きが煩雑そう」と身構える方も少なくありませんが、最初の年に確定申告を済ませてしまえば、2年目以降は会社の年末調整だけで完結します。必要書類と手順をあらかじめ把握しておけば、手続き自体はスムーズに進められます。
1年目は確定申告が必須｜必要書類チェックリスト
入居翌年の2月16日〜3月15日の期間に確定申告を行います。準備すべき書類は、確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書、金融機関発行のローン年末残高証明書、登記事項証明書、売買契約書または請負契約書の写し、源泉徴収票、マイナンバーカードなどです。各書類は異なる機関から取り寄せる必要があるため、余裕をもって準備を始めましょう。
2年目以降は年末調整でOK（会社員の場合）
会社勤めの方は、2年目からは勤務先での年末調整で手続きが完了します。税務署から届く「住宅借入金等特別控除証明書」と、金融機関からの「ローン残高証明書」を会社に提出するだけで済みます。
個人事業主・フリーランスの手続き方法
個人事業主やフリーランスの場合は、毎年の確定申告時に住宅ローン控除を申請し続ける必要があります。自宅の一部を事業用に使っている場合は、床面積の按分計算も必要になるため、申告時には注意してください。
確定申告を忘れた場合の対処法｜還付申告は5年以内
初年度の確定申告をうっかり忘れてしまった場合でも、5年以内であれば「還付申告」という形で遡って手続きが可能です。慌てず必要書類を整えて、税務署の窓口で相談してみてください。
住宅ローン控除と他の制度を併用する方法
住宅ローン控除だけでも十分なメリットがありますが、「ふるさと納税」「iDeCo」「住宅取得資金の贈与税非課税」などの制度と組み合わせることで、さらに節税効果を高められる可能性があります。ただし、併用にはいくつかの注意点も存在します。
ふるさと納税との併用｜控除上限額への影響と対策
住宅ローン控除によって所得税や住民税の負担が減ると、ふるさと納税で得られる控除の上限額も連動して下がります。ワンストップ特例制度を使うと住民税のみから控除されるため、影響を抑えられる場合もあります。住宅購入の年は、ふるさと納税の上限額をあらためて計算し直すことをおすすめします。
iDeCoとの併用で注意すべきポイント
iDeCoの掛金は全額が所得控除の対象となるため、住宅ローン控除と合わせると「控除枠を使いきれない」状態に陥る可能性があります。とくに年収が低めの方は、iDeCoへの拠出額を調整することも選択肢として検討してみてください。
住宅取得等資金の贈与税非課税との関係
親や祖父母から住宅取得のための資金援助を受ける場合、一定額までは贈与税がかからない特例があります。この非課税制度と住宅ローン控除は同時に利用できますが、贈与を受けた分だけ借入額が減少し、結果として控除額も小さくなる点は理解しておきましょう。
住宅ローン控除の対象外となるケースと注意点
住宅ローン控除は、すべての住宅取得者が無条件で受けられるわけではありません。所得や床面積、住宅の用途などの条件を満たさなければ対象外となります。「知らなかった」という理由で数百万円の控除機会を逃さないよう、事前のチェックを怠らないでください。
床面積50㎡未満は対象外｜緩和措置の条件
住宅ローン控除を受けるには、原則として床面積50㎡以上という要件があります。ただし、40㎡以上50㎡未満の住宅については、合計所得金額が1,000万円以下の方に限り適用可能です。コンパクトな住宅を購入予定の方は、この条件を必ず確認しておきましょう。
合計所得金額2,000万円超は対象外
注意すべきは「年収」ではなく「合計所得金額」が基準となる点です。この金額が2,000万円を超える年は、住宅ローン控除の適用を受けられません。高収入の方は、退職金や副業収入も含めた所得総額を事前にチェックしておきましょう。
居住用以外（投資用・事業用）は対象外
住宅ローン控除が適用されるのは「本人が居住する住宅」に限られます。投資目的のマンションや事業専用の物件は対象になりません。店舗併用住宅の場合は、居住部分の床面積が建物全体の2分の1以上であることが求められます。
3,000万円特別控除など他の特例との併用制限
自宅を売却した際に「3,000万円特別控除」などの特例を利用した場合、その後2〜3年間は住宅ローン控除を受けられないというルールがあります。住み替えを検討している方は、この点に十分注意してください。
住宅ローン控除に関するよくある質問（FAQ）
「共働き夫婦だとどうなる？」「転勤で引っ越したら控除は？」——住宅ローン控除には例外的なケースや特殊な扱いが多く、疑問を抱える方も多いでしょう。ここでは、特に寄せられることの多い質問と回答を整理しました。
Q. 共働き夫婦の場合、住宅ローン控除はどうなる？
夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む「ペアローン」を利用すれば、二人とも個別に住宅ローン控除を受けることができます。控除枠が2倍になるため、共働き世帯にとっては有力な選択肢です。ただし、団体信用生命保険（団信）や諸費用も2人分必要になる点は考慮してください。
Q. 住宅ローンを借り換えた場合、控除は継続できる？
借り換え後のローンが「もともとのローン返済を目的とした借入」であり、かつ返済期間が10年以上残っていれば、控除を継続することが可能です。ただし、控除期間のカウントは最初のローン契約時からスタートしている点に注意してください。
Q. 転勤で一時的に住まなくなった場合の控除は？
転勤などやむを得ない事情で一時的に自宅を離れる場合は、届出を行うことで控除の「再適用」を受けられます。ただし、実際に住んでいない期間中は控除が停止され、13年間というトータルの上限は変わりません。
Q. 繰り上げ返済をすると控除額は減る？
繰り上げ返済を行うと年末時点のローン残高が減るため、それに伴って控除額も小さくなります。しかし、利息負担の軽減効果のほうが上回るケースも多いため、総合的に損得を判断することが大切です。なお、返済期間が10年を切ると控除対象から外れてしまう点も忘れずに。
Q. 親から援助を受けた場合の住宅ローン控除への影響は？
贈与税の非課税特例を活用して親から資金援助を受けると、その分だけ住宅ローンの借入額が減り、結果として控除額も小さくなります。援助を受けるメリットと控除減少のデメリットを比較しながら、最適な資金計画を立てましょう。
まとめ｜住宅ローン控除を味方につけて賢くマイホームを手に入れよう
住宅ローン控除は、制度を正しく理解して活用すれば、数百万円規模のメリットを享受できる強力な味方です。2026年以降も制度自体は継続しますが、省エネ基準の厳格化など条件面は変化しています。とりわけ子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置や、認定長期優良住宅の高い控除枠は見逃せないポイントです。「なんとなく」ではなく、土地探しの段階から減税効果を見据えた計画を立てることが、賢いマイホーム取得のカギとなるでしょう。
SUPERVISOR
監修者
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