賃貸併用住宅とは？仕組みと基本を3分で理解する

賃貸併用住宅とは、オーナー自身が住む「自宅部分」と、第三者に貸し出す「賃貸部分」を一つの建物内に併せ持つ住宅形態です。「家に住みながら家賃収入を得る」という、マイホームと不動産投資の良いとこ取りを目指せる選択肢として注目されています。

賃貸併用住宅の定義と基本的な仕組み

賃貸併用住宅とは、一つの建物内にオーナーが居住する「自宅部分」と、第三者に貸し出す「賃貸部分」を併せ持つ住宅のことです。 最大の特徴は、自宅部分が建物全体の50%以上を占めていれば、低金利の「住宅ローン」が利用できる点です。住宅ローン金利（0.5〜1.5%）とアパートローン金利（2〜4%）の差は、35年間で数百万円から1,000万円以上の差になることも珍しくありません。つまり、「住宅ローンという低金利の武器を使いながら、家賃収入を得られる」サラリーマンにとって有利な資産形成手段なのです。

賃貸併用住宅の主な間取りパターン3種類【横割り・縦割り・二世帯転用型】

間取りは大きく3パターンに分類されます。①「横割り型」は上下で分け、建築コストを抑えやすい反面、足音がトラブルの原因になりやすい。②「縦割り型」は左右で分け、戸建て感覚で暮らせるが、間口の広い土地が必要。③「二世帯転用型」は将来の同居を見据えた設計で、ライフステージの変化に柔軟に対応できます。

住宅ローン適用の条件【自宅面積50%ルール】

住宅ローンの適用条件は金融機関によって異なります。みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行などが賃貸併用住宅に対応していますが、すべての商品が対応しているわけではありません。なお、フラット35は第三者への賃貸部分を含む物件は対象外のため注意が必要です。

賃貸併用住宅 vs 他の選択肢【何と比較すべきか】

「他の選択肢と比べてどうなのか？」という視点は欠かせません。普通の注文住宅、アパート経営、中古賃貸併用住宅との違いを整理します。
・賃貸併用住宅 vs 他の住宅選択肢 比較表

比較項目	賃貸併用住宅	普通の注文住宅	戸建て＋アパート別建て	中古賃貸併用
初期費用	中〜高（4,000〜6,000万円）	中（3,000〜5,000万円）	高（6,000万円〜）	低〜中
使えるローン	住宅ローン（変動0.5〜1%台、固定1.5〜2%台）	住宅ローン（変動0.5〜1%台、固定1.5〜2%台）	住宅+アパートローン（2〜4%）	住宅ローン（条件あり）
家賃収入	あり（月8〜15万円）	なし	あり（月15〜30万円）	あり
実質ローン負担	大幅軽減（50〜70%減）	全額自己負担	軽減	軽減
プライバシー	設計次第で確保可能	完全確保	完全確保（別建物）	設計による
向いている人	住みながら資産形成したい人	住むことに集中したい人	資金力があり分散投資したい人	初期費用を抑えたい人

普通の注文住宅との比較【収益性 vs 居住専念】

普通の注文住宅は家賃収入ゼロで、ローン返済は100%自己負担。賃貸併用住宅は家賃収入で実質負担を軽減できます。ただし管理の手間が加わるため、「住むことだけに集中したい」方には注文住宅が向いています。どちらが優れているかではなく、自分のライフスタイルに合っているかで判断しましょう。

戸建て＋別でアパート投資との比較【リスク分散 vs 集中投資】

戸建てと投資用アパートを別々に持てばリスク分散できますが、投資用ローン（金利2〜4%）の負担が大きく、2つのローンを組むこと自体が難しいケースも。賃貸併用住宅の強みは「住宅ローン金利で不動産投資ができる」点にあります。サラリーマンが使える数少ない制度上の優位性です。

中古の賃貸併用住宅を買うという選択肢

中古物件は初期費用を抑えられ、入居者がいれば即収益化も可能です。一方、築年数による劣化リスク、住宅ローン適用可否など確認点が多くなります。特に築古物件は審査が厳しくなる傾向があるため、事前に金融機関への相談が必須です。

「やめとけ」「危険」と言われる7つの理由・失敗事例・解決策

「やめとけ」「危険」という声は、実際に失敗した人たちの経験に基づいています。しかし、失敗には原因があり、原因がわかれば対策も立てられます。7つの理由と失敗事例、解決策をセットで正直に解説します。
・7つの理由×失敗事例×解決策 一覧

理由	失敗事例	解決策
①入居者トラブルが直接来る	自主管理で深夜クレーム対応に疲弊	管理会社委託（家賃の5%）
②空室でローン破綻	家賃カバー率90%計画で1戸空いて破綻	空室でも返済可能な資金計画
③自宅が狭くなる	妻が「狭い」と反対し家族関係悪化	立体設計（スキップフロア・蔵）
④プライバシー・騒音問題	毎朝入居者と顔を合わせて気まずい	動線完全分離・防音設計
⑤建築費が高い	予算オーバーで諦めかけた	ROI（投資対効果）で判断
⑥売却が難しい	転勤時に買い手が見つからず苦労	可変性のある間取り設計
⑦収益性が低い	利回りだけ見て「大したことない」と判断	金利差メリットで相殺

理由①：入居者トラブルが直接来る → 管理会社委託で解決

オーナーが同じ建物に住んでいると、クレームが直接届きやすくなります。「管理費を節約しようと自主管理を選んだ結果、深夜のクレーム対応や家賃督促に追われ、本業に支障が出た」という失敗事例は多いです。
解決策は管理会社への委託（家賃の3〜5%）。「管理会社経由でしか連絡が取れない」状況を意図的に作ることで、入居者との適切な距離感を保ち、精神的な安定を確保できます。

理由②：空室でローン破綻 → 空室前提の資金計画で解決

「家賃収入でローンの90%をカバーする計画だったが、1戸空いただけで返済に行き詰まった」──これが最も多い失敗パターンです。2戸のうち1戸が空けば収入は半減し、2〜3ヶ月続けば精神的にも追い詰められます。
解決策は「家賃収入ゼロでも返済可能な資金計画」を立てること。家賃は「あればラッキーなボーナス」と捉え、本業収入だけで返済可能な設計にしておくことが鉄則です。

理由③：自宅が狭くなる → 立体設計で体感面積を確保

「夫は経済的メリットに惹かれたが、妻が『こんな狭い家は嫌』と反対し、家族関係がギクシャクした」という事例は多いです。賃貸部分を設ける分、自宅が狭くなるのは物理的に避けられません。
解決策はスキップフロア、蔵（大収納空間）、吹き抜けなど立体的な設計で「体感面積」を広げること。「どう暮らすか」を具体的にイメージできる設計提案が、家族の理解を得るカギになります。

理由④：プライバシー・騒音問題 → 動線分離と防音設計で解決

「同じ建物に他人が住んでいる」状況は心理的ハードルが高く、「子供の足音でクレームが来るのでは」「毎朝エントランスで顔を合わせて気まずい」という不安は尽きません。
解決策は設計段階からの徹底対策です。玄関・動線の完全分離、オートロック、専用ゴミ置き場は必須。遮音等級の高い床・壁を採用し、自宅と賃貸の間に収納や水回りを挟んで「緩衝帯」を作ることで、生活音の問題を大幅に軽減できます。

理由⑤：建築費が高い → 投資対効果（ROI）で判断

賃貸部分の水回り設備が増えるため、同規模の注文住宅より建築費は確実に高くなります。「見積もりが予算を大幅オーバーして諦めかけた」という声も少なくありません。
しかし重要なのは「投資対効果（ROI）」で判断すること。追加コスト500万円で月7万円の家賃収入が得られれば、約6年で回収でき、残り29年間は純粋な利益になります。

理由⑥：売却が難しい → 可変性のある設計で出口確保

特殊な物件ゆえに買い手が限定され、「転勤で売却しようとしたが1年以上かかった」という経験談もあります。「住みたい家」と「投資物件として買いたい家」は異なり、どちらにも中途半端に映るリスクがあります。
解決策は最初から「出口戦略」を見据えた設計。壁を取り払えば一つの住宅に、あるいは完全な収益物件として売却できる可変性を持たせておくことが重要です。収益物件として見れば「投資家」という買い手層も存在します。

理由⑦：収益性が低い → 金利差メリットで相殺

自宅部分50%以上という制約があるため、表面利回りでは専業アパート経営に勝てません。しかし、住宅ローン金利（0.5〜1.5%）とアパートローン金利（2〜4%）の差を考慮すれば、実質利回りは十分に競争力があります。さらに、アパート経営は多額の自己資金が必要なのに対し、賃貸併用住宅は参入障壁が低い点も大きな強みです。

それでも選ばれる5つのメリット【2026年金利上昇時代の最適解】

2026年、住宅ローンの固定金利は2%を超え、「金利のある世界」が戻ってきました。住宅ローンが以前より「重い」ものになった今だからこそ、賃貸併用住宅の価値が改めて見直されています。

メリット①：住宅ローン金利のレバレッジ効果

アパートローン金利2〜4%に対し、賃貸併用なら住宅ローン金利0.5〜1.5%が適用されます。この差は35年間で1,000万円以上になることも。銀行の低金利資金で家賃収入という資産を作る「アービトラージ」──サラリーマンが合法的に使える数少ない制度の歪みを活用した資産形成手段です。

メリット②：家賃収入による返済負担軽減と精神的余裕

月返済16万円に対し家賃収入14万円なら、実質負担はわずか月2万円。同規模の注文住宅なら毎月12〜14万円を自分の給料だけで支払い続けなければなりません。
さらに「会社を辞めても家賃収入がある」という事実は、計り知れない精神的安定をもたらします。その余裕が本業でのチャレンジや家族との時間につながります。収入の複線化は、人生の選択肢を広げる最も確実な方法です。

メリット③：相続税・固定資産税の節税効果

賃貸部分は「貸家建付地」として評価減され、借地権割合70%・借家権割合30%・賃貸割合100%なら21%の評価減に。一般的な住宅地では15〜21%程度の減額が見込め、相続対策としても有効です。

メリット④：ライフステージに応じた可変性【二世帯・FIRE・転用】

子供独立後に賃貸部分を拡張、親を呼び寄せて二世帯に、自宅ごと賃貸に出して別の場所へ──賃貸併用住宅は「一度建てたら終わり」ではなく、人生の変化に合わせて形を変える「プラットフォーム」として機能します。FIREを目指す方にとっても、家賃収入を得ながら住居費を抑える現実的なステップになります。

メリット⑤：老後の年金代わり・相続資産としての価値

ローン完済後は家賃収入がそのまま「私的年金」に。月10万円なら年間120万円、公的年金と合わせれば老後の生活基盤として十分です。収益を生む不動産は相続資産としても価値が高く、「古い実家」ではなく「毎月お金を生み出す資産」として子供世代に引き継げます。

収支シミュレーション】家賃収入と実質負担額を徹底検証

「本当に元が取れるのか？」──具体的な数字で収支構造を可視化します。

モデルケース：30坪・3階建ての具体的な収支例

土地30坪に3階建て賃貸併用住宅（鉄骨造）を建築。1・2階を自宅（約70㎡）、3階を賃貸（1K×2戸）とした場合の収支モデルです。

項目	金額	備考
総事業費	4,500万円	建築費4,200万円＋諸費用（土地代別）
住宅ローン返済額	▲160,000円/月	35年・金利1.0%想定
管理委託費＋修繕積立	▲17,000円/月	管理5%＋修繕積立
家賃収入（1K×2戸）	＋140,000円/月	7万円×2戸
月々の実質負担額	▲37,000円/月

満室時の実質負担は月々わずか37,000円。同規模の注文住宅（月返済12〜14万円）と比べ、毎月8〜10万円もの負担軽減効果があります。

空室率別リスクシナリオ【楽観0%・標準10%・悲観30%】

シナリオ	空室率	家賃収入	実質負担額	判定
楽観	0%（満室）	140,000円	37,000円	✅ 余裕あり
標準	10%	126,000円	51,000円	✅ 問題なし
悲観	30%	98,000円	79,000円	⚠️ 要注意
最悪	50%（1戸空室）	70,000円	107,000円	❌ 赤字リスク

標準シナリオ（空室率10%）でも月51,000円と、注文住宅より大幅に負担が軽いことがわかります。悲観シナリオでも破綻しない計画こそが「正しい賃貸併用住宅」です。

安全な収支バランスの目安【家賃カバー率50〜70%】

安全な目安は「家賃収入がローン返済額の50〜70%をカバー」する設計です。100%超は魅力的に見えますが、空室リスク耐性が下がります。家賃はあくまで「ボーナス」と捉えましょう。

賃貸併用住宅の建築費用・価格相場【2026年最新】

2026年時点の建材価格・人件費高騰を反映した最新相場をお伝えします。

構造別の坪単価目安【木造・鉄骨・RC造】

木造は坪70〜90万円、軽量鉄骨は坪80〜100万円、重量鉄骨・RC造は坪100〜130万円が目安です。賃貸併用住宅は遮音性能を考慮し、鉄骨系を選ぶケースが多くなります。

総建築費用の目安と内訳

30坪3階建て・鉄骨造の場合、本体工事費3,000〜3,500万円＋付帯工事費500〜700万円＝総額3,500〜4,200万円が目安。同規模の注文住宅より10〜20%程度高くなりますが、家賃収入で回収可能な投資です。

住宅ローン借入可能額の目安【年収別】

借入可能額は年収の7〜8倍程度が目安。賃貸併用住宅の場合、将来の家賃収入を「返済能力」として考慮してくれる金融機関もあり、有利な条件でローンを組める可能性があります。

間取り設計で押さえるべきポイント

間取りは成否を分ける最重要ファクター。オーナー家族の暮らしやすさと入居者の満足度を両立する設計のコツを解説します。

【横割り型】1階自宅 vs 1階賃貸の選び方

1階自宅は庭が使え階段不要ですが、上階の足音が気になるリスクも。1階賃貸・2階以上自宅は足音ストレスを回避でき、プライバシーも確保しやすくなります。子育て世帯で「子供の足音で迷惑をかけたくない」場合は上階自宅が賢明です。

【縦割り型】メゾネットタイプの特徴

縦割り型は上下の足音問題が発生しにくく、戸建て感覚で暮らせます。ただし間口が広い土地（目安8m以上）に向いており、都市部の狭小地では採用しにくいケースも。

3階建て賃貸併用住宅の設計のコツ

都市部の狭小地では3階建てが主流。エレベーター設置（将来の備え）、親との同居可能性、各階の動線独立性など、「20年後、30年後」を見据えた設計が重要です。

入居者に人気の間取り・設備【空室対策】

単身者向けは1K・1LDK（25〜30㎡）、ファミリー向けは2LDK（50〜60㎡）が人気。独立洗面台、宅配ボックス、ネット無料、浴室乾燥機など人気設備の導入が空室期間短縮につながります。

外観デザインの考え方【アパート感を消す】

「アパートに住んでいると思われたくない」という声は多いです。外観は「高級注文住宅」、中身は収益物件という「カモフラージュ」設計で、オーナーのプライドと入居者の満足度を両立させましょう。

2026年税制改正と補助金を最大活用する方法

2026年は住宅税制の転換点。省エネ基準適合が控除条件となり、高性能住宅への補助金も拡充されています。

住宅ローン控除の2026年改正【省エネ基準必須化】

2026年入居では省エネ基準未達の住宅は原則控除対象外に。ZEH水準・長期優良住宅なら子育て世帯で借入限度額4,500〜5,000万円が維持されます。設計段階から性能要件を意識しましょう。

子育てグリーン住宅支援事業・補助金の活用法

GX志向型住宅で最大125万円、ZEH水準で最大75万円などの補助が受けられます。賃貸併用住宅は「自己居住部分」への適用のため、登録事業者への事前確認が必要です。

青色申告・経費計上による節税テクニック

減価償却費、ローン利息（賃貸部分）、修繕費、管理委託費などは経費計上可能。青色申告で最大65万円の特別控除を受けられ、課税所得を圧縮できます。

高性能化コストは「回収できる投資」である理由

高性能住宅は建築費が高くなりますが、①税制優遇の最大化、②光熱費削減、③高い家賃設定で十分回収可能。初期コストではなく「生涯コスト」で判断することが重要です。

土地選びの鉄則【土地なしから始める場合】

賃貸併用住宅の成否は「立地」で8割決まります。賃貸需要のある土地をどう見極めるかを解説します。

賃貸需要のある土地の見極め方

「この土地で入居者がつくか」が最初の問い。駅距離（徒歩10分以内が理想）、周辺家賃相場、競合物件の空室状況、ターゲット層を事前調査しましょう。不動産ポータルサイトや地元不動産会社へのヒアリングが有効です。

土地＋建物の総予算シミュレーション

よくある失敗が、建物予算だけ考えて土地を購入し「建物にかけるお金が足りない」と気づくパターン。年収・自己資金から借入可能額を逆算し、土地と建物への配分を事前に決めておきましょう。

土地購入時の注意点【用途地域・建ぺい率・容積率】

用途地域によっては賃貸住宅を建てられないケースも。建ぺい率・容積率で建物規模が制限されるため、「この土地に賃貸併用住宅を建てられるか」「どの程度の規模が建てられるか」を必ず確認しましょう。

すでに土地を持っている人が検討すべき理由

相続などで土地を所有している方は、最大のハードルである「土地取得費」をすでにクリアしています。賃貸需要のあるエリアなら、賃貸併用住宅は非常に有力な選択肢です。土地のポテンシャルを専門家に調査してもらいましょう。

賃貸併用住宅を建てる流れ【計画から入居まで7ステップ】

計画から竣工・入居までの流れを7ステップで解説します。

STEP1：土地の賃貸需要リサーチ

土地の賃貸ポテンシャルを調査。「賃貸需要がない」なら無理に建てない選択も重要です。

STEP2：複数のハウスメーカーにプラン依頼【実績重視の選び方】

建築実績のあるハウスメーカーを3社以上選び、プラン依頼。価格だけでなく「賃貸経営サポート体制」「成功事例」も重要な比較ポイントです。

STEP3：収支シミュレーション・資金計画

各社のプランに基づき、楽観・標準・悲観の3パターンで検証し、「最悪でも返済継続できるか」を必ず確認します。

STEP4：ハウスメーカー選定・契約【ローン審査の通し方】

提案内容・サポート体制・価格を総合評価してパートナーを選定。家賃収入を返済能力として見込む金融機関を選ぶこともポイントです。

STEP5：設計・建築工事

設計打ち合わせで間取り・設備・仕様を確定し着工。工期は木造6〜8ヶ月、鉄骨・RC8〜12ヶ月が目安です。

STEP6：入居者募集・賃貸管理体制構築

竣工2〜3ヶ月前から入居者募集を開始。家賃設定、敷金礼金、ターゲット層などの初期設定が入居率を左右します。

STEP7：竣工・入居開始

建物引き渡しを受け、新生活がスタート。管理会社との連携を密にし、安定した賃貸経営を目指しましょう。

賃貸併用住宅に向いている人・向いていない人

賃貸併用住宅は万人向けではありません。自分がこの選択に向いているかどうか、客観的にチェックしてみましょう。
【向いている人】
①住みながら資産形成したい、②FIRE・セミリタイアを視野に入れている、③本業収入が安定、④長期視点で考えられる。
【向いていない人】
①完全プライベートが絶対条件、②収支計画が苦手、③管理を面倒と感じる、④他人が近くに住むことに抵抗感がある。

夫婦で意見が分かれたときの判断基準

「夫は経済的メリットに惹かれるが、妻はプライバシーや住空間に不安」──このパターンは非常に多いです。感情論で押し通すのは逆効果。「動線分離・防音対策で不安を解消できるか」「モデルハウスで実物を体感してもらえるか」を基準に、具体的な設計提案を見ながら話し合うことが、合意形成には最も効果的です。

よくある質問（FAQ）

Q. 住宅ローンは本当に使えますか？

A. はい、自宅部分50%以上なら住宅ローンが適用されます。金融機関により要件が異なるため、複数行に事前相談しましょう。

Q. 賃貸管理は自分でやらないといけませんか？

A. いいえ、管理会社委託が一般的です。家賃の3〜5%程度で、クレーム対応・家賃督促など全て任せられ、「時間と精神的余裕を買う」必要経費と考えましょう。

Q. 空室になったらどうすればいいですか？

A. まず「空室でも返済できる資金計画」が大前提。長期空室時は家賃見直し・募集条件緩和・設備アップグレードを管理会社と相談しましょう。

Q. 将来引っ越す場合、自宅部分も貸せますか？

A. 条件により可能です。住宅ローン返済中は金融機関への届出・承認が必要なケースがあるため、契約内容を確認しましょう。

Q. 賃貸併用住宅は副業にあたりますか？

A. 一般的に副業規定に抵触しないケースがほとんどですが、事業規模（5棟10室以上など）になると対応が変わる可能性も。心配なら会社の就業規則を確認しましょう。

Q. 妻（パートナー）を説得するにはどうすればいいですか？

A. 感情論は逆効果。「動線分離・防音設計でプライバシー確保できる」ことを具体的な図面や施工事例で示し、可能ならモデルハウス見学で実物体感してもらいましょう。

まとめ｜賃貸併用住宅は「人生のセーフティーネット」になりうる選択肢

賃貸併用住宅には確かにリスクがあり、「やめとけ」という声には根拠があります。しかし失敗には原因があり、原因がわかれば対策も立てられます。正しい知識と戦略を持って臨めば、家族の未来を守る「セーフティーネット」になり得るのです。
35年の住宅ローンは「返し続けるだけの負債」ではありません。家賃収入という相棒を得ることで、「将来の自由を買う投資」へと変わります。金利のある世界が戻った2026年、賃貸併用住宅の価値が改めて際立つ時代です。この記事が、あなたとご家族にとって最良の選択を見つける一助となれば幸いです。