土地売却の仲介手数料はいくら？価格別の早見表

土地売却の仲介手数料は、売買価格ごとに上限額が法律で定められており、実際にはその上限額がそのまま相場として機能しているのが実態です。ここでは500万円から1億円までの価格帯別に、仲介手数料の上限額を税込で一覧にまとめました。ご自身の土地の想定価格と照らし合わせて、おおよその金額を確認できます。早見表にない価格帯は、後述の速算式を使って自分で計算できます。詳しい計算方法は「土地売却の仲介手数料はどう計算する？速算式と料率の仕組み」をご参照ください。

売買価格	仲介手数料の上限（税抜）	仲介手数料の上限（税込10%）
500万円	210,000円	231,000円
1,000万円	360,000円	396,000円
2,000万円	660,000円	726,000円
3,000万円	960,000円	1,056,000円
4,000万円	1,260,000円	1,386,000円
5,000万円	1,560,000円	1,716,000円
7,000万円	2,160,000円	2,376,000円
1億円	3,060,000円	3,366,000円

※売買価格400万円超に「売買価格×3%＋6万円＋消費税」の速算式を適用されます

3,000万円の土地を売却するなら、仲介手数料の上限の目安は約106万円です。売買価格が高くなるほど金額は大きくなりますが、料率自体は段階的に下がる仕組みになっています。なお、上限額はあくまで「上限」であり、不動産会社によっては値引きに応じるケースもあります。値引きの可否や注意点は「土地売却の仲介手数料は節約できる？値引き・無料業者の実態」で詳しく解説します。

土地売却の仲介手数料が発生する4つの基本ルール

土地売却の仲介手数料を理解するには、「何に対して」「誰が誰に」「どの契約で」「いくら」という4つの問いを押さえることが基本です。ここでは、この4つの視点から仲介手数料の性質を順に整理していきます。具体的な支払いのタイミングと方法については、後述の「仲介手数料はいつ・どうやって支払う？タイミングと方法」で解説します。

①何に対して｜売買契約成立への成功報酬

仲介手数料は、不動産会社に売買を仲介してもらったことへの対価として支払う「成功報酬」です。買主が見つかり売買契約が成立してはじめて支払い義務が発生するため、媒介契約を結んだ段階や売却活動の途中で費用が請求されることはありません。査定や物件の調査、広告掲載といった通常の販売活動の費用は、すべて仲介手数料に含まれていると考えてください。ただし、売主が特別に依頼した新聞折込広告や、遠隔地への出張費といった通常の業務範囲を超える実費については、別途請求されるケースがあります。媒介契約を結ぶ際に、追加費用が発生する条件を確認しておくと安心です。

②誰が誰に｜売主・買主それぞれの担当会社へ支払う

仲介手数料の上限額は「売主・買主それぞれから受け取れる金額」であり、売主と買主の合算額ではありません。売主と買主はそれぞれ、自分を担当する不動産会社に仲介手数料を支払います。一社が売主と買主の両方を担当する「両手仲介」と、売主側と買主側で別々の会社が担当する「片手仲介」では、不動産会社の収益構造に違いが生じます。両手仲介の場合、一社で売主・買主双方から仲介手数料を受け取れるため、自社の買主候補を優先しがちな構造的リスクが指摘されることもあります。売主としては、自分が依頼した会社がどちらの形態で動いているかを意識しておくことが大切です。

③どの契約で｜仲介契約のみ発生し買取はなし

仲介手数料が発生するのは、不動産会社に買主を探してもらう「仲介契約」を結んだ場合のみです。不動産会社自身が買主となって直接土地を買い取る「買取」では、仲介手数料はかかりません。仲介と買取は、売却にかかる時間や売却価格にも違いがあります。仲介は市場価格に近い水準での売却を目指せる一方、買主が見つかるまで一定の時間が必要です。買取は最短数週間で現金化できるものの、価格水準は仲介より低くなる傾向があります。仲介と買取の使い分けについては、別記事「はじめての土地売却、流れと不動産会社の選び方」もあわせてご参照ください。

④いくら｜上限はあるが下限はない

仲介手数料には国が定めた上限がありますが、下限はありません。不動産会社は上限の範囲内で自由に金額を設定できるため、同じ土地でも依頼する会社によって仲介手数料が変わる可能性があります。理論上は値引き交渉も可能ですが、実態としては多くの不動産会社が上限額をそのまま採用しているのが現状です。値引きの可否と交渉のタイミングについては、後述の「土地売却の仲介手数料は節約できる？値引き・無料業者の実態」で詳しく解説します。

土地売却の仲介手数料はどう計算する？速算式と料率の仕組み

仲介手数料の上限額は、売買価格を3段階の料率で計算する仕組みです。一見複雑に見えますが、構造を理解すれば「3%＋6万円」という速算式がなぜ成り立つのかが見えてきます。ここでは法令上の根拠から料率の構造、速算式の内訳、価格帯別の具体例まで、計算の仕組みを順に解説していきます。

仲介手数料の上限は宅建業法第46条で定められている

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法第46条と、昭和45年建設省告示第1552号（最終改正：令和6年国土交通省告示第949号）によって厳格に定められています。法律上の上限を超える請求は宅建業法違反となるため、売主が相場を大きく超える金額を請求される心配のない仕組みになっています。なお、2024年7月の改正では、800万円以下の宅地・建物について媒介報酬の特例が新設されました。この特例については、「800万円以下の土地売却は仲介手数料が変わる？特例のポイント」で詳しく解説します。

仲介手数料の料率は3段階（200万円以下・200万円超〜400万円以下・400万円超）

仲介手数料の上限は、売買価格を3段階に区切り、それぞれ異なる料率で計算される累進的な仕組みです。具体的には、 200万円以下の部分は5%、 200万円超400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%（いずれも税抜）の料率が適用されます。価格が上がるほど料率は低くなる構造のため、たとえば3,000万円の土地で「価格全体の3%」を一律で計算するのは正確ではありません。実際には200万円までの部分・200万円超400万円以下の部分・400万円超の部分それぞれに別の料率を適用し、合算する必要があります。

速算式「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」と「+6万円」の正体

400万円を超える取引で使われる速算式に含まれる「+6万円」は、料率の段差を埋めるための調整金です。具体的には、200万円までの部分（5%と3%の差2%×200万円＝4万円）と、200万円超400万円以下の部分（4%と3%の差1%×200万円＝2万円）の合計6万円を、価格全体に3%を掛けた額に加算することで、3段階計算と同じ結果が得られる仕組みになっています。たとえば3,000万円の土地なら、3段階計算でも速算式でも上限は96万円（税抜）で一致します。なお、仲介手数料は消費税の課税対象です。土地代金そのものは非課税ですが、不動産会社が提供する仲介サービスには消費税が課税されるため、報酬部分にのみ消費税がかかります。

売買価格別の計算例（1,000万円・3,000万円・5,000万円）

売買価格ごとに仲介手数料の上限額は大きく変わります。ここでは代表的な3つの価格帯について、速算式の適用過程を表にまとめました。支払いのタイミングと内訳の詳細は、後述の「仲介手数料はいつ・どうやって支払う？タイミングと方法」で解説します。

 

800万円以下の土地売却は仲介手数料が変わる？特例のポイント

売買価格によっては、通常の計算式とは異なる特別なルールが適用される場合があります。これは「低廉な空家等の媒介の特例」と呼ばれる制度で、空き家流通の促進を目的に2024年7月1日に改正されました。使用の状態は問わず、空き地・更地・古家付き土地もすべて対象に含まれます。ここでは、具体的な金額と適用条件の2点に絞って、売主が知っておくべきポイントを解説します。

仲介手数料は最大33万円（税込）まで引き上げられる

特例が適用されると、仲介手数料の上限は最大30万円（税抜）／33万円（税込）まで引き上げられます。2024年7月の改正により、売主側を担当する不動産会社は 売主から最大33万円（税込）、買主側を担当する不動産会社は買主から最大33万円（税込）を受領できる仕組みに変わりました。 市場全体では合計最大66万円（税込）が動く計算です。たとえば売買価格200万円の土地なら、通常の計算式では上限が10万円（税抜）ですが、特例適用時は最大30万円（税抜）まで増える可能性があります。低廉な物件は調査や現地確認に手間がかかる割に通常計算では報酬が小さくなるため、不動産会社が積極的に取り扱いやすくする趣旨で設けられた制度です。媒介契約を結ぶ前に、通常の計算式と特例のどちらが適用されるのかを必ず確認することが大切です。

特例の適用には事前の説明と合意が必要

この特例は、不動産会社が一方的に適用できるものではありません。媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額について説明を受け、売主・買主それぞれが合意することが適用の条件です。売主と買主の双方から特例の報酬を受領する場合は、それぞれの合意が必要となります。また、特例で請求できる金額は「当該媒介に要する費用を勘案して」と定められており、根拠のない高額請求は認められません。請求額の妥当性に疑問がある場合は、内訳の説明を求めるとよいでしょう。

仲介手数料はいつ・どうやって支払う？タイミングと方法

仲介手数料は数十万円から数百万円規模の支出になることもあるため、いつ・どうやって支払うのかが気になるところです。ここでは、支払いのタイミングから支払い方法、資金繰りの工夫まで、実務の流れに沿って解説していきます。

支払いタイミングは「契約時に半額・引き渡し時に残金」の2回払いが一般的

仲介手数料は、売買契約時に半額、引き渡し時に残り半額を支払う2回払いが実務慣例です。売買契約が成立した時点で原則として報酬請求権が発生するため、契約時に半額を支払い、引き渡しを終えて取引が完全に完了した時点で残り半額を支払う流れになります。売買価格が少額の場合や、不動産会社との合意があれば、引き渡し時に一括で支払うケースもあります。媒介契約の段階で、支払いのタイミングを書面で確認しておくと、後のトラブルを防げます。

支払い方法は銀行振込または現金が一般的

仲介手数料の支払い方法は、銀行振込または現金が一般的です。決済の場では、買主から受け取る売却代金の中から仲介手数料を差し引いて精算する「相殺払い」が使われることもあります。一方、クレジットカード払いや分割払いに対応している不動産会社は限られており、一時金として現金または振込で支払うのが基本です。支払い後は必ず領収書を受け取り、消費税の区分など記載内容を確認しておきましょう。確定申告で譲渡所得を計算する際、仲介手数料は譲渡費用として控除できるため、領収書は申告時まで保管しておく必要があります。

手付金の充当や支払い時期の相談で資金繰りを調整できる

仲介手数料は売却代金の入金前に発生するため、手元資金の不足を心配する方もいます。現実的な対処法として、売買契約時に買主から受け取る手付金を仲介手数料に充当する方法があります。手付金の額に法律上の決まりはなく、売主と買主の合意で自由に設定できますが、実務上は売買価格の5〜10%程度が一般的な慣行です。3,000万円の土地なら150万円〜300万円の手付金が入り、契約時の仲介手数料の支払いを十分カバーできます。なお、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合に限り、宅建業法第39条により売買代金の20%を超える手付金の受領は禁止されていますが、一般の個人間取引には適用されません。また、不動産会社によっては、支払い時期を引き渡し時の一括払いに調整してくれるケースもあります。資金繰りに不安がある場合は、媒介契約の段階で支払い時期の相談をしておくと安心です。

土地売却の仲介手数料は節約できる？値引き・無料業者の実態

仲介手数料をもっと安く抑えたいと考える方は少なくありません。しかし、節約の手段にはそれぞれメリットとリスクが存在します。値引き交渉・無料業者の利用・個人間売買という3つの方法について、それぞれの実態を知ったうえで、自分の状況に合った選択をすることが大切です。

値引き交渉が通りやすいかどうかはタイミングと契約形態で決まる

仲介手数料には法律上の下限がないため、理論上は値引き交渉が可能です。ただし交渉が通りやすいかどうかは、次の2つの要素によって大きく変わります。
まず重要なのがタイミングです。値引き交渉は、媒介契約を結ぶ直前の最終段階がもっとも有効です。不動産会社にとって、媒介契約の獲得段階では「条件次第で契約を逃すかもしれない」というプレッシャーが働くためです。一方、契約締結後に値引きを持ちかけても、すでに業務が動き出しているため応じられにくくなります。
次に押さえたいのが契約形態です。売主が一社に独占的に依頼する専任媒介・専属専任媒介のほうが、複数社に同時依頼する一般媒介に比べて、不動産会社が値引きに応じやすい傾向があります。独占契約は不動産会社にとって成約確度が高く、広告費などの投資を回収しやすいためです。
媒介契約の種類ごとの詳しい違いや選び方は、別記事「はじめての土地売却、流れと不動産会社の選び方」で解説しています。

仲介手数料無料・半額業者の仕組みと「囲い込み」の落とし穴

「仲介手数料無料」「半額」をうたう不動産会社は、買主側からの手数料で収益を成立させる「両手仲介前提モデル」や、広告費を徹底的に削減したモデルで運営されているケースが多く見られます。一見すると売主にとって有利に思えますが、注意すべき構造的なリスクがあります。
それが「囲い込み」と呼ばれる問題です。囲い込みとは、自社で売主・買主の両方から仲介手数料を得るために、ほかの不動産会社からの購入希望者の問い合わせを意図的に遮断する行為を指します。レインズ（指定流通機構）に物件情報を登録していても、他社からの内見申し込みに「商談中」と回答するなどして買主候補を絞り込む手口が長年問題視されてきました。国土交通省の宅地建物取引業法施行規則改正により、2025年1月1日からレインズへの取引状況（ステータス）の登録が義務化され、登録内容が事実と異なる場合は宅建業法第65条第1項に基づく指示処分の対象となりました。これにより、実質的に囲い込みの抑止が図られていますが、ステータス登録の真偽を完全に検証する仕組みは整っていません。
仲介手数料が無料・半額でも、売却価格が数十万円〜数百万円下がってしまえば、トータルの手取り額はかえって減ることになります。安さの裏側にどのような収益構造があるのかを確認すること、そしてレインズの売主専用画面で自分の物件の取引状況を定期的にチェックすることが、損をしないための具体的な対策です。

個人間売買なら仲介手数料はゼロだが売主のリスクは大きい

不動産会社を介さない個人間売買であれば、仲介手数料は一切かかりません。ただし、不動産会社が担っていた業務をすべて売主自身で対応する必要があり、リスクは大きく増えます。
具体的には、契約不適合責任（引き渡し後に欠陥が見つかった場合の売主の責任）、境界の確定や測量、買主との価格交渉、契約書類の作成、代金回収などが、すべて売主の負担となります。買主が代金の一部を支払えなくなった場合や、契約後にトラブルが発生した場合の対応も、自力または個別に専門家へ依頼して進めなければなりません。
数十万円の手数料を節約するために数百万円規模のリスクを背負うことになるため、よほど事情に明るく、買主との信頼関係も確立している場合を除き、現実的な選択肢にはなりにくいのが実情です。手数料の節約より、売却価格を数百万円引き上げるほうが最終的な手取り額への影響が大きいケースも少なくありません。安さだけで選ばない姿勢が、土地売却で損をしないための基本です。

相続した土地を売るときの仲介手数料はどう扱う？

相続が絡む土地売却では、仲介手数料まわりにも特有の論点があります。ここでは、相続登記と売却の関係、共有名義の場合の手数料負担、相続に強い不動産会社を選ぶメリットの3点に絞って解説します。

相続登記の手続きを済ませてから売却するのが一般的

相続した土地を売却する場合、まずは相続登記によって名義を被相続人から相続人へ変更する必要があります。登記上の所有者と売主が一致していなければ、買主への所有権移転登記ができず、通常は売買契約や決済を進められません。連件申請という方法で相続登記と所有権移転登記を同時に行う実務もありますが、ケースバイケースのため、早めに司法書士へ相談するのが安心です。
なお、相続登記は2024年4月から義務化されており、過去に発生した相続分も含めて2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。違反すると10万円以下の過料が科される可能性があるため、売却の有無にかかわらず手続きを進めておきましょう。相続登記の詳しい流れと必要書類については、別記事「相続した土地を売るには何から始める？税金・名義変更・手順を完全解説」をご参照ください。

共有名義の土地売却では仲介手数料の負担方法を共有者で決める

兄弟姉妹で共有相続した土地など、共有名義の土地を売却する場合、仲介手数料の負担方法は共有者間の合意で決めます。法律で定められた一律のルールはなく、当事者間で自由に取り決めることが可能です。実務上もっともよく見られるのは、持分割合に応じて按分する方法です。たとえば三兄弟が3分の1ずつの持分で共有している土地なら、仲介手数料も3等分するのが自然な負担方法となります。
ただし、相続のいきさつや各共有者の事情によって、按分以外の配分が選ばれることもあります。トラブルを避けるためにも、仲介手数料を含む売却関連費用の負担方法は、媒介契約を結ぶ前に共有者全員で合意し、書面に残しておくと安心です。

司法書士・税理士と連携できる業者なら専門家連携費用を実質的に節約できる

相続が絡む土地売却では、不動産取引そのもの以外にも、相続登記・遺産分割協議・税務申告など、複数の専門領域にまたがる手続きが必要です。これらをすべて個別に依頼すると、司法書士報酬・税理士報酬を合わせて数十万円規模の費用が発生することもあります。
司法書士・税理士との連携体制が整っている不動産会社を選べば、個別に専門家を探す手間が省けるうえ、手続き全体をワンストップで進められるメリットがあります。窓口が一本化されることで連絡や情報共有もスムーズになり、結果として時間・費用の両面で実質的な節約につながります。媒介契約を結ぶ前に、相続案件の対応実績や提携先の有無を確認しておくとよいでしょう。

土地売却の仲介手数料に関するよくある質問

本文で詳しく触れていない疑問をQ&A形式でまとめました。土地と戸建ての違い、複数社依頼時の扱い、査定時の費用など、実務でつまずきやすいポイントにお答えします。

Q. 土地と戸建てで仲介手数料の計算方法に違いはある？

仲介手数料の計算式自体は、土地でも戸建てでも同じです。「売買価格×3%＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）の速算式が共通して適用され、料率の上限も同一です。ただし土地の場合は、戸建てに比べて測量・境界確定や、古家がある場合の解体といった土地特有の費用が加算されやすい傾向があります。総費用で比較した場合には、結果として戸建て売却と異なる金額構造になることがある点に留意してください。

Q. 複数の不動産会社に依頼した場合、仲介手数料は増える？

一般媒介で複数の不動産会社に同時依頼しても、仲介手数料を支払うのは、実際に買主を見つけて売買契約を成立させた1社のみです。査定や問い合わせの段階で料金が発生することもありません。ただし、各社の販売活動が分散することで成約確度が下がる場合もあり、ケースによっては専任媒介に切り替えたほうがよい場面もあります。

Q. 査定だけ受けた場合でも仲介手数料はかかる？

通常の売却査定は多くの不動産会社が無料で実施しており、査定を受けただけでは仲介手数料は発生しません。仲介手数料が請求されるのは、媒介契約を結んで売却活動が進み、売買契約が成立した時点からです。ただし、別途コンサルティング契約を結んで詳細な市場分析や売却戦略の提案を受ける場合などは、有料となるケースもあります。査定の依頼前に、無料の範囲と有料サービスの境界を確認しておきましょう。

Q. 売買契約が途中でキャンセルになったら仲介手数料は返金される？

売買契約が解除された場合の仲介手数料の取り扱いは、解除の事由や媒介契約の内容によって異なります。契約成立後の解除であっても、不動産会社の報酬請求権が直ちに消えるとは限らず、個別事情によって判断が分かれるケースが多いのが実情です。たとえば買主の住宅ローン審査が通らなかったことによる白紙解除と、売主の都合による解除では扱いが変わる可能性があります。媒介契約書には解除時の取り扱いに関する条項が含まれているため、契約前に必ず確認しておくことが大切です。

まとめ｜土地売却は「総費用」で考えて信頼できるパートナーを選ぼう

土地売却の仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）が上限であり、基本的には売買契約時と引き渡し時の2回に分けて支払います。法律で上限が定められているため、相場を大きく超える金額を請求される心配は基本的にありません。ただし、800万円以下の土地には2024年7月改正の特例で上限が変わるなど、価格帯や案件特性によってルールが変動する点にも注意が必要です。
手元に残る金額を本当に左右するのは、仲介手数料の数字そのものよりも、ほかの費用や税金を含めた総支出と、最終的な売却価格です。仲介手数料の安さを追うあまり囲い込みや販売活動の質の低下を招けば、結果的に売却価格が下がり、手取り額はかえって減ってしまいます。仲介手数料は「安くする対象」ではなく、売却価格を最大化するための投資として捉えることが、土地売却で損をしないための基本姿勢です。
「相続登記が済んでいない」「共有名義の整理がついていない」「境界がはっきりしない」。そうした状態でも、ご相談いただいて大丈夫です。発見とちいえプラザでは、仲介手数料の見積もりから売却に必要な手続きの整理、測量・解体の手配、税務の相談先のご紹介まで、お客様の状況に合わせてサポートいたします。ご相談・査定はすべて無料です。
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土地売却の費用や税金の詳細、売却全体の流れについては 関連記事「土地売却の税金はいくら？3,000万円控除で損しない節税ガイド」 「はじめての土地売却、流れと不動産会社の選び方」もあわせてご参照ください。