共有持分と共有名義の基本

まずは、共有持分とはどのような権利なのかを確認します。共有者が単独でできること・できないことや、共有名義のまま持ち続けた場合に起こりやすいトラブルもあわせて見ていきましょう。

共有持分とは、一つの不動産を複数人で持つときの各自の権利

共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有するときに、それぞれが持つ権利の割合です。誤解されやすいのは、持分が特定の場所を指すわけではないことです。たとえば持分2分の1でも、土地の北半分を所有しているという意味ではありません。
使い方についても、土地の半分しか使えないわけではなく、共有物全体を持分に応じて使用できます。ただし、他の共有者にも同じように使用する権利があるため、自分だけのものとして自由に使えるわけではありません。持分割合は、登記事項証明書の権利部で確認できます。

【一覧表】共有者が単独でできる行為とできない行為

共有名義の不動産では、何をするかによって必要な同意が変わります。ポイントは、自分の持分だけを処分する場合と、不動産全体について決める場合は別ということです。

行為の区分	必要な同意	具体例
保存行為	単独でできる	壊れた箇所の修繕、不法占拠者への明渡し請求など
管理に関する事項	持分の価格の過半数	建物を3年以内で貸す、土地を5年以内で貸すなど
軽微な変更	持分の価格の過半数	形状や使い道を大きく変えないリフォームなど
重大な変更	共有者全員の同意	不動産全体の売却、建物の取壊しなど
自分の持分の処分	単独でできる	自分の持分だけの売却、持分への抵当権の設定など

共有のまま持ち続けたときに起きやすいトラブル

共有を続けていると、費用の負担をめぐって行き違いが生じることがあります。固定資産税の納税通知書は代表者に届くため、立て替えた人が他の共有者から十分に回収できず、負担が偏るケースも見られます。修繕費についても同様です。
使い方をめぐって意見が分かれることもあります。たとえば、3人で相続した実家に1人だけが住んでいる場合、他の2人に対して、自分の持分を超える部分の使用の対価を支払う必要が生じることも。共有者同士で別の取り決めがあれば、支払いが不要になることもあります。賃貸に出すか、修繕をどうするかといった場面でも、意見が合わずに話が進まなくなることがあります。

自分の持分だけを売る方法

自分の持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却できます。なぜ単独で売れるのか、誰に売ることができるのかを順に見ていきましょう。

自分の持分の売却に、他の共有者の同意は要らない

自分の共有持分は、自分自身が持つ権利なので、他の共有者の同意がなくても売却できます。不動産全体を売るのとは異なり、自分の持分だけを処分する行為であるためです。他の共有者が反対していても、持分の売却そのものを止めることはできません。
登記も、売主と買主の間で手続きを進められます。売却したことを他の共有者へ知らせる法律上の義務もありません。ただし、何も伝えないまま新しい共有者が現れると、残った共有者は事情が分からないまま買主との話し合いに入ることになります。

売却先は共有者・買取業者・第三者の3通り

持分の売却先は、主に次の3つです。
・他の共有者
・共有持分を扱う買取業者
・一般の第三者
このうち買取業者は共有持分の取扱いに慣れているため、話が比較的スムーズに進みます。それぞれの価格の傾向は次章で詳しく見ていきます。
一般の第三者への売却も可能ですが、持分だけでは不動産の使い方を自由に決められないため、買い手は限られやすくなります。

自分の持分だけを売るときの手順

自分の持分だけを売る場合は、次の流れで進めます。

1. 1.登記事項証明書で共有者と持分割合を確認する
2. 2.不動産会社などに査定を依頼する
3. 3.価格や条件を確認して売買契約を結ぶ
4. 4.決済と同時に持分の移転登記を行う
5. 5.譲渡益が出た場合は翌年に確定申告する

持分だけの売却でも、必要な書類は通常の不動産売買と大きく変わりません。

自分の持分だけを売る前に知っておきたいこと

持分だけを売る場合は、不動産全体を売る場合より価格が下がりやすく、売却後に他の共有者へ影響が及ぶこともあります。売却を決める前に、価格の決まり方と売却後に起こり得ることを確認しておきましょう。

持分の価格は按分額を下回りやすい

持分だけを買っても、買主が不動産を自由に使えるわけではありません。建て替えや賃貸には他の共有者との調整が必要で、住む場合も使い方を一人で決められないためです。買ってすぐ自由に使える不動産とは、条件が大きく異なります。
そのため、買い手は共有持分を扱う買取業者などに限られやすくなります。競争が起こりにくいぶん、不動産全体の価格を持分割合で分けた「按分額」より低くなる傾向があります。実際の価格は、共有者の人数や関係、物件の条件によって変わるため、一律にどの程度下がるとはいえません。

売却先によって価格の考え方が変わる

他の共有者に売る場合は、第三者に売るより按分額に近い水準で話がまとまることがあります。買う側にとっては自分の持分を増やし、共有関係を整理できるため、共有持分としての値下がりがそのまま当てはまるとは限りません。
一方、買取業者に売る場合は、買い取った後に共有関係を整理する手間や期間が織り込まれ、金額は低くなりやすい傾向です。親族間で著しく低い価格で売買すると、時価との差額が贈与とみなされる場合もあります。身内同士でも、相場を踏まえて価格を決めることが大切です。

持分を売却した後、残った共有者にトラブルが起きやすい

持分を買い取った相手は、そのまま共有を続けるとは限りません。残った共有者に持分の売却を求めたり、反対に自分の持分を買い取るよう持ちかけたりすることがあります。
話し合いがまとまらなければ、買主から共有物分割請求を起こされる可能性もあります。売った本人は共有関係から抜けられますが、残った共有者は面識のない相手と共有を続けることに。買主から連絡が届いて、初めて売却を知るケースもあるため、他の共有者への影響まで考えておくことが大切です。

持分だけを売ったときの税金

持分だけを売った場合も、利益が出れば譲渡所得として課税されます。計算のしかたは不動産全体を売る場合と同じで、自分の持分に応じた売却代金と取得費をもとに、売った年の翌年に確定申告を行います。
見落とされやすいのが特例です。自分が住んでいた家とその敷地の持分を売る場合は、要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性があります。持分だけの売却だから特例は使えない、というわけではありません。税金の詳しい扱いは後半の章で整理します。

【比較表】全体で売る場合と持分だけを売る場合

不動産全体を売る場合と、自分の持分だけを売る場合では、必要な同意や売却価格、売った後の共有関係などが異なります。どちらが適しているかは状況によって変わるため、それぞれの違いを比べてみましょう。

項目	不動産全体を売る	自分の持分だけを売る
他の共有者の同意	全員の同意が必要	不要
買主の範囲	一般の購入希望者	共有持分を扱う買取業者などが中心
価格の傾向	市場の水準に沿った価格で売却しやすい	持分割合で分けた金額を下回りやすい
購入後の使い方	買主が自由に決められる	他の共有者との調整が必要
共有関係	共有者全員が解消できる	売った本人だけが抜ける
他の共有者への影響	全員が売却代金を受け取る	新しい買主との共有関係が生じる
所要期間	合意形成に時間がかかることがある	合意が不要なため短くなりやすい

全体で売るという選択肢｜まず査定額を確かめる

共有者が売却に動かないからといって、必ずしも反対しているとは限りません。自分の持分だけを売ると決める前に、不動産全体を売った場合との違いも比べてみましょう。

全体の査定額を確認してから共有者と話し合う

「そのうち考える」という返答は、必ずしも反対の意思表示ではありません。判断材料がなく、決められずにいるだけという場合もあります。そのままでは、話し合いが進まないまま時間だけが過ぎてしまうことも。
そこで役立つのが、不動産全体の査定額です。全体でいくらになりそうか、持分割合で分けると1人あたりいくら受け取れるのかが分かれば、共有者同士で同じ数字を見ながら話し合えます。ただし、査定額はあくまで目安であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。

査定を依頼しても、売却が決まるわけではない

査定は、不動産の価格を知るための調査です。共有者全員の同意がそろっていない段階でも依頼でき、査定を受けたからといって売却しなければならないわけではありません。
共有者の一人からでも依頼でき、途中で「やはり売らない」と決めても問題ありません。売らないと決める場合でも、価格を知ったうえで判断することに意味があります。
▶ WEBで無料査定を依頼する

共有名義の不動産を全体で売る流れ

共有名義の不動産を全体で売るには、共有者全員の合意が必要です。売却までにどのような手続きを進めるのか、5つのステップに分けて確認していきましょう。

STEP1｜共有者と持分割合を登記事項証明書で確認

まずは、登記事項証明書で共有者と持分割合を確認します。登記事項証明書は法務局で誰でも取得でき、共有者の氏名やそれぞれの持分割合が記載されています。
相続で共有になった不動産では、登記名義が被相続人のままになっていることも。その場合は、売却前に相続登記を済ませなければなりません。相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると過料の対象になる可能性があります。

STEP2｜全員の同意を得る

不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対していると売却は進められないため、まずは全員の意向を確認しましょう。
話し合うのは、売るかどうかだけではありません。売却価格の下限や引き渡しの時期など、条件面もあらかじめ決めておくと、あとから条件をめぐって揉めにくくなります。全員の同意を得られない場合は、別の方法を検討することになります。

STEP3｜媒介契約と売却活動

不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、共有者全員が契約に関わります。全員が同席できない場合は、代表者を決めて委任状を用意し、手続きを任せることも可能です。
売却活動が始まった後は、内覧への対応や売り出し価格の見直しについて、共有者同士で連絡を取り合っておきましょう。売却までにかかる期間は、物件の条件や時期によって変わります。

STEP4｜売買契約と決済

買主が決まったら、共有者全員の合意のもとで売買契約を結びます。遠方や海外に住む共有者がいる場合は、委任状を用意して代理人に手続きを任せるなどの対応が必要です。
決済日には、売買代金の受領とあわせて所有権移転登記を行います。共有者全員がその場に立ち会えるとは限りませんが、本人確認や売却意思の確認、必要書類の準備はそれぞれ必要です。司法書士と事前に確認し、手続きを進めておきましょう。

STEP5｜売却代金を持分割合で分配

売却代金は、原則として持分割合に応じて各共有者へ分配します。仲介手数料などの諸費用も、持分割合に応じて精算するケースが一般的です。誰がいくら受け取るのか、費用をどう分担するのかは、事前に共有者同士で確認しておくと行き違いを防ぎやすいでしょう。
売却によって利益が出た場合は、共有者それぞれが自分の持分に応じて譲渡所得を計算し、必要に応じて確定申告を行います。

全体売却の同意が得られない場合の選択肢

共有者全員の同意が得られなくても、共有関係を解消する方法は残っています。他の共有者との持分売買や共有物分割請求など、どのような選択肢があるのかを確認していきましょう。法的な手続きが必要になる場合は、専門家への相談を検討することが大切です。

他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう

先に見た「持分を他の共有者へ売る」という方法を、全体売却が進まない場面での打ち手として改めて取り上げます。第三者を入れずに共有関係から抜けられるため、残った共有者にとっても受け入れやすいでしょう。知らない相手と新たに共有することになる心配もありません。
一方、買い取る側にはまとまった資金が必要です。すぐに用意できない場合は、分割払いや金融機関からの借入を利用する方法もあります。価格については第三者の査定額を参考にすると、身内同士でも金額の話を進めやすくなるでしょう。

他の共有者の持分を買い取って単独名義にする

反対に、他の共有者の持分を買い取り、自分の単独名義にする方法もあります。単独名義になれば、その後に売却するか、そのまま使うかを自分で決められるようになります。
共有者が複数いる場合は、全員の持分を買い取らなければ単独名義にはなりません。購入代金に加えて、登録免許税や不動産取得税、登記手続きの費用も見込んでおきましょう。将来も使い続けたい不動産で、他の共有者が手放したいと考えている場合には、双方にとって話を進めやすい方法です。

共有物分割請求で共有関係を解消する

共有者同士で話し合っても解決できない、または話し合いそのものができない場合は、裁判所に共有物の分割を請求できます。ただし、相続した不動産で遺産分割がまだ終わっていない場合は、原則として家庭裁判所での遺産分割の手続きを先に行う必要があります（相続開始から10年を経過した場合は例外もあります）。
裁判所による分割には、土地などを実際に分ける「現物分割」や、一部の共有者が他の共有者の持分を取得して代金を支払う「賠償分割」があります。これらの方法が難しい場合などには、競売が命じられることもあります。

共有者と連絡が取れない場合に利用できる制度

共有者の所在が分からない場合でも、裁判所の手続きを経て、その共有者の持分を取得できる「所在等不明共有者の持分取得」という制度があります。また、所在が分からない共有者以外の全員が不動産を売る場合には、その人の持分もあわせて買主へ譲渡できる「所在等不明共有者の持分譲渡権限の付与」という制度もあります。
ただし、所在が分からない共有者の持分が遺産分割の対象となる相続財産に含まれる場合は、原則として相続開始から10年を経過しなければ利用できません。公告や供託などの手続きも必要になるため、まずは他の方法で解決できないか検討しておくとよいでしょう。
関連記事：相続土地国庫帰属制度とは｜いらない土地を国に返す要件と費用

【比較表】共有関係を解消する主な方法

ここまで見た方法に、先に触れた不動産全体の売却も加えて比べます。共有者と連絡が取れない場合の制度は、裁判所の手続きや公告などの要件が大きく異なるため、この表からは外しています。必要な同意や費用、手続きにかかる時間は個別の事情によって変わるため、あくまで目安としてください。 

項目	不動産全体を売却	共有者間で持分を売買	自分の持分だけを売却	共有物分割請求
共有関係	全員が解消	売った人が解消	自分だけが解消	裁判所の判断により解消を図る
他の共有者の同意	全員の同意が必要	売買する相手の同意が必要	不要	不要
お金の動き	全員が売却代金を受け取る	売る側が受け取り、買う側が支払う	自分が売却代金を受け取る	分割方法によって異なる
所要期間	数か月かかることがある	個別に異なる	比較的短くなりやすい	長期化することがある
主な特徴	一般の買主へ売却しやすい	第三者を入れずに整理できる	新たな共有者が入る	話し合いで解決できない場合の手段

共有名義の不動産を売ったときの税金

共有名義の不動産を売って利益が出た場合は、共有者それぞれに譲渡所得の税金がかかります。税金の計算方法と、条件を満たした場合に使える主な特例・控除について確認していきましょう。

譲渡所得は各自が持分割合に応じて申告

不動産を売って利益が出た場合は、譲渡所得に税金がかかります。共有名義では、各共有者が自分の持分に応じた売却代金や取得費などをもとに譲渡所得を計算し、それぞれ確定申告を行います。代表者がまとめて申告するわけではありません。
税率は所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、税率は所得税15％・住民税5％です。5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30％・住民税9％がかかります。なお、所得税には復興特別所得税も加わります。相続した不動産では、原則として被相続人の取得時期を引き継いで所有期間を判定します。

住んでいた家を共有で売る場合の3,000万円特別控除

自宅として住んでいた家とその敷地を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。共有名義の不動産では、この特例を利用できるかどうかを共有者ごとに判定します。
控除額は共有者全員で3,000万円ではなく、要件を満たす人それぞれが最高3,000万円まで利用できます。ただし、家屋は単独名義で敷地だけを共有している場合、家屋を所有していない共有者は原則として対象外です。適用には細かな要件があるため、判断に迷う場合は税務署や税理士に確認するようにしてください。

相続した空き家を3人以上で取得した場合は控除額が2,000万円に

相続した空き家を売った場合も、一定の要件を満たせば譲渡所得から控除を受けられる特例があります。対象となるのは2027年（令和9年）12月31日までの譲渡で、家屋の建築時期や相続後の利用状況など、複数の要件を満たす必要があります。
注意したいのが控除額です。2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡では、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり最高2,000万円になります。兄弟3人で実家の家屋と敷地を共有で相続したケースなどは、この上限が適用されます。

【一覧表】共有不動産の売却で確認したい2つの特例

共有不動産を売るときに確認したいのが、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「相続空き家の特別控除」です。対象となる不動産や控除額、適用要件が異なるため、違いを整理しておきましょう。

項目	居住用財産の3,000万円特別控除	相続空き家の特別控除
対象となる場面	自分が住んでいた家やその敷地を売る	相続した被相続人の居住用家屋や敷地を売る
控除額	1人につき最高3,000万円	1人につき最高3,000万円（取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円）
共有・相続人が複数の場合	共有者ごとに適用の可否を判定	2024年1月1日以後の譲渡は、取得した相続人が3人以上なら1人につき最高2,000万円
主な要件	居住実態や売却時期などの要件を満たす	家屋の建築時期や相続後の利用状況などの要件を満たす。売却代金が1億円以下であること（複数人が分けて売った場合は合算して判定）
適用期限	制度の適用期限はなし。ただし住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却	2027年12月31日までの譲渡。かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却

適用要件は細かく定められているため、実際に利用できるかどうかは税務署や税理士に確認するとよいでしょう。

共有持分の売却に関するよくある質問

最後に、共有持分の売却でよく寄せられる疑問にお答えしていきます。

Q. 他の共有者がその家に住んでいる場合も持分を売れる？

売却できます。ただし、買主は新たな共有者として、使い方や使用料を居住中の共有者と調整することになります。買主にとって扱いが難しくなるぶん、条件面で折り合いにくくなる点は見込んでおきましょう。

Q. 認知症の共有者がいる場合はどうなる？

本人が売却を判断できない場合は、成年後見制度を利用する方法があります。後見人が選任されても、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要です。判断能力に不安のある共有者がいる場合は、手続きに時間がかかることを前提に進めましょう。

Q. 共有者が海外に住んでいる場合は？

海外に住む共有者がいても、不動産全体の売却は可能です。日本に住民登録がない場合は、印鑑証明書の代わりに署名証明や在留証明などを求められることがあります。必要書類は状況によって異なるため、早めに不動産会社や司法書士へ確認しておくとよいでしょう。

Q. 持分を放棄することはできる？

共有名義の不動産であれば、自分の持分だけを放棄することもできます。放棄すると代金は受け取れず、その持分は他の共有者に移ります。ただし、持分を受け取った共有者には贈与税がかかる場合があり、登記上の名義を変更する手続きも必要です。この登記は放棄する人とほかの共有者の共同申請となるため、相手の協力が得られないと進められません。なお、相続そのものを受けない「相続放棄」とは別の手続きです。
関連記事：土地の相続放棄はできる？「土地だけ」ができない理由と手放す方法

まとめ

共有持分は、他の共有者の同意がなくても自分の判断で売却できます。ただし、持分だけでは買い手が限られやすく、不動産全体を売る場合より価格が下がる傾向があります。売った本人は共有関係から抜けられますが、残った共有者と新しい買主との共有関係は続くため、周囲への影響も考えておきたいところです。
持分だけを売ると決める前に、不動産全体を売った場合の価格も確認しておくと、選択肢を比べやすくなります。ポラテックの「発見とちいえプラザ」では、共有名義の不動産についてもご相談に応じています。まずは不動産全体でいくらになりそうかを確かめ、全体売却や共有者間での売買、持分だけの売却など、ご自身に合う方法を検討してみてください。
▶ WEBで無料査定を依頼する
▶ お近くの店舗でご相談・来場予約